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NON hai pagato la rata del mutuo? La banca NON può prenderti la casa (subito)

A causa della crisi economica per molte famiglie pagare le rate del mutuo è diventato quasi impossibile. Ecco perché chiedersi cosa succede in caso di mutuo non pagato è legittimo, così come è importante capire quali sono le conseguenze per chi lo paga in ritardo.

Naturalmente le conseguenze di un mancato pagamento sono molto differenti da quelle di un pagamento in ritardo.

Di seguito vi daremo tutte le informazioni su cosa succede in entrambi i casi, facendo riferimento alla nuova normativa introdotta dal decreto mutui del Ministro Padoan.

Mentre prima dell’entrata in vigore del suddetto decreto in caso di mancato pagamento della rata del mutuo c’era un’alta percentuale di perdere la casa, adesso non è più così. Con il nuovo decreto sui mutui non pagati, infatti, l’espropriazione della casa diventa molto difficile poiché la banca, prima di togliervi la casa, deve attendere ben 18 rate non pagate.

Perdo la casa se non pago il mutuo?

Da aprile 2016 è entrato in vigore un decreto ministeriale, che obbliga la banca ad attendere 18 rate non pagate prima di procedere con il pignoramento della casa. Da Palazzo Chigi la normativa è stata presentata con le seguenti parole:

Garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile). La direttiva impone, tra l’altro, che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG).

Con le nuove disposizioni viene stabilito che la Banca d’Italia abbia delle particolari accortezze verso chi ha problemi nel versamento della rata.

Il decreto viene quindi incontro a tutti i consumatori e cerca di dare una spinta per l’accensione di nuovi mutui in un periodo di forte crisi.

Nel caso in cui non si pagassero le ultime 18 rate del mutuo, come è previsto per legge, la banca attuerà l’esproprio della casa. L’immobile quindi verrà confiscato e poi venduto all’asta. Se invece la banca, con la vendita all’asta dell’immobile, avesse ricavi maggiori del debito del cliente, deve versare l’eccedenza al creditore.

In base alla nuova normativa il mutuo dopo la vendita della casa risulta estinto, anche qualora i ricavi ottenuti dalla vendita della casa risultassero inferiori ai debiti.

Con il decreto mutui, entrato in vigore da luglio 2016, inoltre la banca è tenuta ad informare il cliente del rischi che corre non pagando le rate e di mostrare al cliente il Pies (prospetto informativo europeo standardizzato).

Cosa succede se pago il mutuo in ritardo?

I motivi che comportano il ritardo del pagamento della rata del mutuo sono i più svariati e portano ad avere problemi con la banca che ve lo ha concesso. Per evitare che questo possa ingenerare gravi conseguenze bisogna innanzitutto stabilire qual è il motivo del ritardo.

Se si tratta di motivi economici, ad esempio se alla data di scadenza della rata non si dispone sul conto della copertura sufficiente a evadere il pagamento del mutuo, è bene avvisare il prima possibile la banca. Si potranno esporre le problematiche che sono sopraggiunte e provare a chiedere una dilazione della rata o semplicemente avvertire del ritardo.

Se chi vi ha concesso il mutuo è un istituto on line contattate il servizio clienti, se invece ne avete la possibilità presentatevi direttamente allo sportello.

Vi verranno addebitati gli interessi di mora, ma avendo preannunciato il ritardo difficilmente la banca procederà a segnalarvi al CRIF.

Il CRIF è il gestore del principale Sistema di Informazioni Creditizie (SIC) presente in Italia, chiamato EURISC. Si tratta di un archivio informatico che contiene i dati sui finanziamenti richiesti ed erogati a privati e imprese.

Secondo la normativa attuale, se le difficoltà economiche sono dovute alla perdita del lavoro o altra causa, si può richiedere la sospensione del mutuo o una rinegoziazione del piano di ammortamento o una surroga.

Se il ritardo è invece dovuto a un problema tecnico, non è responsabilità della banca, ma del mutuatario, il quale deve verificare ogni mese il buon fine del versamento della rata e, in caso di intoppi tecnici, segnalarli all’istituto.

Calcolo interessi di mora

Il mancato pagamento della rata del mutuo comporta il dovere di pagare gli interessi di mora. Per calcolare questi interessi c’è una formula standard, che è la seguente:

Interessi di mora = giorni di ritardo x rata x tasso di mora / 36500

Di solito c’è una maggiorazione che va dall’1 al 4 per cento degli interessi per le rate non pagate e la percentuale viene applicata in base al piano di ammortamento, al fatto che le rate siano costanti, decrescenti o crescenti, mensili o semestrali.

Attualmente, il tasso di interesse sulle rate del mutuo scadute si aggira sul 7%; a questo vanno poi aggiunte le spese della messa in mora del mutuatario, ovvero, commissioni di insoluto, lettera di sollecito circa 5 euro, spese di recupero del debito.

Facciamo un esempio pratico per il calcolo degli interessi di mora:

Ritardo accumulato: 15 giorni;

Importo della rata del mutuo: 600 euro;

Tasso di mora rate mutuo scadute: 7%;

Calcolo interessi di mora sulla rata del mutuo scaduta: 15 (giorni di ritardo) x 600 (importo rata) x 7% (tasso di mora 2017) / 36500 = 1,72 euro + le spese accessorie.

Dopo quanto tempo parte la segnalazione al CRIF?

Il mancato pagamento della rata del mutuo, oltre all’applicazione degli interessi di mora, può comportare altre gravi conseguenze. Si è ritenuti morosi se si rientra in uno di questi tre casi:

  • mancato pagamento una o più rate del mutuo;
  • ritardo di pagamento superiore a 180 giorni dalla scadenza originaria della rata;
  • ritardato pagamento di almeno 7 rate tra il 30° ed il 180° giorno.

La banca può allora procedere alla risoluzione del contratto e, successivamente, pignoramento dell’eventuale immobile messo a garanzia del prestito o l’escussione dell’eventuale fideiussione posta dal soggetto che ha fatto da garante e la segnalazione alla Centrale dei rischi, di solito il CRIF.

In ogni caso, il cliente ha diritto di essere avvisato dalla banca qualora una qualsiasi di queste procedure venga avviata.

La legge salva-suicidi per chi non paga il mutuo

Quindi chi non paga le rate del mutuo per l’acquisto di una casa da più di 18 mesi rischia di trovarsi coinvolto in una procedura esecutiva di pignoramento immobiliare e di conseguenza di perdere la casa.

Inoltre non è detto che con la vendita all’asta dell’immobile tutto il debito verrà estinto; in tal caso la banca che ha concesso il mutuo ha continuato a rifarsi sul debitore (ad esempio tramite il pignoramento presso terzi dello stipendio) fino al totale soddisfacimento del debito.

Come abbiamo visto questo è avvenuto fino al 2016, quando il decreto mutui del Ministro Padoan ha stabilito che la vendita dell’immobile e sufficiente per la totale estinzione del debito.

Insomma, le conseguenze per chi a causa di problemi economici non riesce a pagare il mutuo sono molto gravi, tant’è che ci sono stati casi in cui il sovraindebitamento ha indotto il debitore al suicidio.

Per evitare che ciò accada il Governo nel 2012 ha approvato una nuova legge – conosciuta appunto come Legge Salva Suicidi – con la quale viene messo a disposizione del debitore un importante strumento per estinguere il debito e salvare la propria casa.

Una legge rivolta a tutti coloro che si trovano in crisi da sovrindebitamento quindi non solo per le famiglie che non possono pagare il mutuo della casa ma anche per i professionisti e i commercianti che hanno accumulato talmente tanti debiti da non riuscire più a coprirli con le loro entrate.

Nel dettaglio, la Legge 3/2012 concede al debitore in difficoltà la possibilità di pianificare la restituzione del debito secondo rate per lui sostenibili. E non solo; grazie a questa legge, infatti, il debito può essere ridotto fino ad un massimo dell’80% dell’importo totale.

Tra i debiti che la Legge riconosce come “esdebitabili” c’è anche la rata del mutuo; tuttavia per farne richiesta è necessario che il debitore si trovi effettivamente nella situazione di “sovraindebitamento”, ossia che il suo patrimonio non è sufficiente per coprire i debiti accumulati.

A questi debitori la Legge Salva Suicidi permette di trattare direttamente con i creditori un piano di rientro, al quale potrebbe essere abbinata una riduzione del debito (fino ad un massimo dell’80%).

Per chiedere il piano di risanamento del debito bisogna rivolgersi al Tribunale di competenza; sarà il giudice incaricato a nominare un contabile che avrà il compito di valutare l’ammontare effettivo del debito e di quantificare il patrimonio del debitore.

Una volta valutato l’effettivo sovraindebitamento del debitore, il contabile propone ai creditori un piano di rientro, che può prevedere anche la riduzione del debito.

Perché la banca dovrebbe accettare questa proposta? Può sembrare strano che la banca accetti di ridurre il proprio credito, ma in realtà non lo è. Una volta preso atto che a causa della situazione economica del debitore è impossibile recuperare tutto il proprio credito, piuttosto che perderlo completamente le banche sono disposte ad accettarne una riduzione.

Ricordate però che affinché il piano di ristrutturazione del debito venga accettato è necessaria l’approvazione di almeno il 60% dei debitori.

Sospensione del mutuo

C’è un altro strumento molto utile per chi si trova in una tale difficoltà economica da non riuscire a pagare le rate del mutuo. Si tratta di una moratoria sui mutui concessa dalla banca per un periodo non superiore ai 12 mesi, durante il quale la rata viene praticamente sospesa.

Il debitore quindi per un breve periodo smette di pagare la rata del mutuo, ma solo la quota capitale continuando invece a pagare gli interessi.

Possono chiedere la sospensione solamente coloro che hanno aperto il mutuo almeno 24 mesi precedenti alla richiesta, e solo quando il mutuo riguarda una prima casa. E naturalmente il debitore deve trovarsi in una situazione di difficoltà economica, motivata ad esempio dalla cessazione del lavoro dipendente o dalla sospensione dell’attività lavorativa (per più di 30 giorni). Un altro evento che giustifica la sospensione è la morte del titolare del mutuo, oppure il verificarsi di una situazione che lo rende non autosufficiente.

Fonte: Money.it


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